Органы, осуществляющие формирование объектов недвижимости
В Финляндии формирование объектов недвижимости относится к функциям официальных органов. Управление геодезии и землеустройства, а также в ряде городов инженеры-землеустроители муниципалитетов выполняют все необходимые действия по землеустройству, в том числе и работы по формированию (межеванию) недвижимости. Муниципальные органы осуществляют эту деятельность на своих градостроительных территориях, а работники Управления геодезии и землеустройства – на всех остальных.
Кадастр недвижимости является публичным
В Кадастре недвижимости имеется информация обо всех объектах недвижимости. Он включает базовые данные об объекте недвижимости: код, наименование и площадь, а также данные о правах пользования дорогами и других обременениях и долях в общих территориях. В Кадастре есть также информация о планах землеотвода и застройки, а также запретах на строительство, которые касаются конкретных объектов. Границы объектов недвижимости в общих чертах показаны на кадастровой карте.
Кадастр недвижимости является публичным и общегосударственным, охватывая всю территорию страны. Кадастр ведется Управлением геодезии и землеустройства и муниципальными органами большинства городов. Выписки из Кадастра недвижимости и кадастровой карты можно получить, например, для совершения сделки купли-продажи недвижимости или запроса о разрешении на строительство.
Формирование (разделение/выделение) недвижимости
Формирование недвижимости означает проведение землеустроительных работ, в результате которых участок в определенных границах (отчуждаемая доля) формируется в самостоятельный объект недвижимости, на практике фермерское хозяйство или земельный участок. Границы отчуждаемой доли обычно указаны в документе о ее передаче (договор купли-продажи, акт дарения или другое свидетельство о передаче) или разделе наследства. Путем формирования (разделения/выделения) можно также осуществить передачу отчуждаемой доли из одного объекта недвижимости в другой. Недвижимость, полученная в результате формирования, может включать отчуждаемые доли из нескольких объектов недвижимости.
Действия по формированию нед- вижимости начинаются с момента поступления в офис Управления геодезии и землеустройства или в землеустроительный отдел муниципалитета уведомления о государственной регистрации уездным судом сделки купли-продажи или другого акта передачи отчуждаемой доли.
Офис Управления геодезии и землеустройства или муниципалитет назначает инженера-специалиста по землеустройству или недвижимости для проведения соответствующих действий. Обычно инженер выполняет их сам, но в крупных и сложных случаях он приглашает для проведения работ двух доверенных помощников, которых выбирает муниципалитет, то есть формируется группа из трех исполнителей. Кроме того, заинтересованные стороны могут обратиться с просьбой о том, чтобы принятие решений по вопросам формирования недвижимости принималось группой в составе трех человек.
Связь между формированием и строительством
В Финляндии формирование недвижимости не является путем решения вопроса о пригодности отчуждаемой доли или недвижимости для строи- тельства. Такие решения принимаются муниципалитетами при землеотводе и выдаче разрешений на строительство. Если для отчуждаемой доли уже имеется выданное ранее разрешение на строительство, формирование объекта недвижимости осуществляется в соответствии с этим разрешением. Основная часть формирования (разделения/выделения) объектов недвижимости ведется именно для целей строительства. Формирование из отчуждаемой доли самостоятельного объекта недвижимости Из отчуждаемой доли формируется самостоятельная недвижимость (обычно фермерское хозяйство или земельный участок). Во время работ по землеустройству объектов недвижимости определяются, отмечаются и замеряются их границы на местности. Хозяйству дается обычно наименование. Подсчитывается площадь объекта недвижимости, определяются его доли в общих территориях, а также права и обременения. Для земельного участка, являющегося частью градостроительного плана, обычно не дается наименования.
В заключение недвижимость регистрируется в Кадастре недвижимости как фермерское хозяйство или земельный участок.
Недвижимость, от которой отчуждается доля, обычно называют материнской, отщепляемая от нее часть – отчужденной, а сформированная в результате землеустроительных действий – базовой недвижимостью.
Порядок действий при формировании недвижимости
Землеустроительные действия начинаются официальными органами сразу после оформления новым владельцем отчуждаемой доли и официальной регистрации сделки ее купли-продажи. Офис Управления геодезии и зем- леустройства или в определенных случаях инженер-специалист по недвижимости из муниципалитета дают распоряжение о производстве необходимых действий. После этого исполняющий данное поручение инженер изучает архивы для сбора необходимой информации о заинтересованных сторонах процесса и недвижимости, являющейся объектом действий. Этот этап является необходимым для информирования и принятия решений по совершению действий.
Если заинтересованная сторона находится за границей, и ее приезд для участия в совещаниях представляется затруднительным, она может пригласить поверенного для представления своих интересов при совершении действий. Отсутствие заинтересованной стороны не может служить препятствием для осуществления действий.
Границы недвижимости,формируемой из отчуждаемой доли, отмечаются на местности в соответствии с документом, подтверждающем ее передачу (договор купли-продажи и т.п.), и по углам устанавливаются межевые знаки, по возможности закрепляемые в грунт. Обычно межевым знакам присваивают номера и отмечают их точные координаты. С помощью проводимых измерений производится расчет площади формируемого объекта недвижимости.
Совещания по вопросам землеустройства проводятся в необходимом количестве либо в специально отведенное для этого время, либо одновременно с выполнением межевых работ на местности, при этом одного совещания часто бывает вполне достаточно. Очень распространена практика, когда работы по межеванию на местности и совещание проводятся одновременно. Инженер- исполнитель привлекает специалистов, необходимых для выполнения межевых работ.
Решения принимаются в основном исполнителями, за исключением тех вопросов, по которым стороны могут договориться между собой. Если во время выполнения действий возникают споры или неясности по какому-либо вопросу, они разрешаются путем принятия решения либо инженером-исполнителем, либо группой исполнителей после заслушивания мнения заинтересованных сторон.
Решения, принятые во время формирования недвижимости, можно обжаловать в суде по земельным вопросам, который работает при уездном суде.
Доли в общих территориях
В Финляндии, находящиеся на территории муниципального образования озера считаются общими территориями расположенных здесь земельных участков. Кроме того, у них могут быть также общие территории причалов для лодок, вывоза гравия и т.п. Oбщими территориями управляет объединение пайщиков, в которое входят все владельцы земельных участков, имеющих доли в общей территории. Объекты недвижимости пайщиков в общих водных территориях и их размер в большинстве случаев зарегистрированы в Кадастре недвижи- мости, однако полная информация по всей стране пока еще не собрана.
Формирование объектов недвижимости всегда связано с принятием решений о том, в каких общих территориях формируемая недвижимость будет иметь доли. Размер долей и принцип его определения должны быть четко обоснованы. Обычно о долях уже имеется договоренность в документе передачи (договоре купли-продажи и т.п.). При отсутствии таких договоренностей решение по данному вопросу принимается на совещании исполнителей.
Пути проходов, права пользования дорогами и обременения
При формировании (разделении/ выделении) нового объекта недвижимости или другой операции всегда нужно выяснить пути прохода с этого объекта на государственные или частные дороги. Если этот вопрос не согласован в документе передачи, о нем принимается решение во время межевания. В отдельных случаях приходится определять права на пользование дорогами не только по выходу на территорию базовой недвижимости, но и на участки других владельцев. При межевании определяются также компенсации и их выплата владельцам других объектов недвижимости.
При межевании всегда нужно выяснять те обременения, а также права на пользование дорогами и проходами, которые определены для материнской недвижимости. Права пользования старыми обременениями предоставляются обычно базовому объекту недвижимости, однако их можно также передать исключительно отчужденному объекту недвижимости или разделить между базовым и отчужденным объектами недвижимости при условии, что это не принесет существенных неудобств обремененному объекту, так как в этом случае нужно принимать решение о компенсациях.
При формировании недвижимости обременения, относящиеся к другим объектам недвижимости, необходимо разделить между собой на те, которые после межевания останутся у материнской недвижимости, и те, которые будут переданы отчужденной недвижимости.
Затраты на формирование недвижимости
Затраты на формирование недвижимости (разделение/выделение) оплачивает владелец отчуждаемой доли. Эти затраты включают пошлину за операцию с недвижимостью и расходы на производство действий по формированию недвижимости, то есть прямые затраты на землеустроительные работы, включая зарплату привлеченных для этой цели специалистов, необходимые межевые знаки, компенсацию за услуги доверенных лиц муниципалитетов и оплату их командировочных расходов, а также прочие затраты и компенсации.
Пошлина за операцию с недвижимостью уплачивается в бюджет государства или муниципалитета для покрытия затрат, понесенных в связи с совершением действий по формированию недвижимости. Эта пошлина регулируется Законом о пошлине за операцию с недвижимостью. Решение о размере пошлины, выплачиваемой государству, принимается в Министерстве сельского и лесного хозяйства, а о размере пошлины, выплачиваемой муниципалитету – советом городских уполномоченных конкретного муниципалитета.
Например, в мае 2008 года пошлина за операцию с отчуждаемой недвижимостью площадью 0,20 га или 2000 м2 составляла 860 евро при выполнении работ специалистами Управления геодезии и землеустройства.
Регистрация
После истечения срока обжалования действий по формированию недвижимости или принятия законного решения по обжалованию, инженер-исполнитель заносит информацию о новом сформированном объекте недвижимости в Кадастр недвижимости.
Владельцам отчужденной и базовой недвижимости направляется уведомление о данной регистрации, к которому прилагаются выписка из Кадастра недвижимости и карта отчужденной недвижимости, если эта информация ранее не доводилась до их сведения.
Хранение документов в архиве
Документы, составленные при проведении действий по формированию недвижимости, передаются на постоянное хранение в Центральный архив Управления геодезии и землеустройства, находящийся в городе Ювяскюля. В Центральном архиве можно заказать копии этих документов и карт. Документы, составленные должностными лицами муниципалитетов, хранятся в архивах муниципалитетов.
Материал из брошюры Министерства Юстиции Финляндии «Приобретение недвижимости и жилья в Финляндии»