Заключение сделки купли-продажи недвижимости в Финляндии

Сделку купли-продажи недвижимого имущества (kiinteistö), то есть участка земли с домом или дачей, в Финляндии заключают письменно в присутствии официального заверителя сделки (kaupanvahvistaja). Покупатель должен подать заявление о регистрации права собственности (lainhuuto) в течение 6 месяцев после подписания договора.

Сделку можно также заключить электронно в сервисе Kiinteistövaihdannan palvelu Управления геодезии и землеустройства (Maanmittauslaitos). Тогда заверитель не нужен, а заявление о регистрации создается автоматически.

Перед регистрацией покупатель платит налог на передачу имущества (varainsiirtovero): в 2026 году это 3% цены для kiinteistö и 1,5% для акций жилищной компании. Если опоздать с заявлением о регистрации, налог увеличивают на 20% за каждые начавшиеся полгода, но не более чем на 100%. Освобождение для покупателей первого жилья отменено: оно действует только для договоров, подписанных до 1 января 2024 года.

Квартиру в многоквартирном или рядном доме обычно покупают как акции жилищной компании (asunto-osake), а не как kiinteistö. Налог за нее платят в течение 2 месяцев после подписания договора, причем 1,5% берут с цены вместе с долей кредита жилищной компании. Если компания внесена в электронную систему сведений о квартирах (huoneistotietojärjestelmä) Maanmittauslaitos, регистрацию права собственности запрашивают там.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости всегда нужно оформлять письменно. Продавец и покупатель или же их представитель должны подписать договор купли-продажи в присутствии официального заверителя сделки, если сделка не заключается электронно в сервисе Kiinteistövaihdannan palvelu. Если договор не оформлен в соответствии с этими требованиями, он не является обязательным для соблюдения.

При совершении сделки можно использовать поверенного. В доверенности, выдаваемой продавцом своему поверенному, должны быть указаны его точные ФИО и приведено детальное описание продаваемого объекта. Покупателю рекомендуется также оформить доверенность, выдаваемую им своему представителю, в письменной форме.

---

Для совершения сделки необходимо письменное согласие супруга (-ги) продавца в том случае, если предмет сделки — дом, являющийся местом их совместного проживания. Если продавцом или покупателем выступает фирма или другое юридическое лицо, необходимо выяснить, обладает ли их представитель правом на заключение сделки. В договоре купли-продажи должна содержаться информация об объекте недвижимости, договаривающихся сторонах, цене сделки или другой компенсации, а также о возможном наличии условия, расторгающего договор или откладывающего его вступление в силу. В договоре купли-продажи должно быть приведено максимально точное описание предмета сделки и указан идентификационный номер объекта недвижимости, предварительно проверенный на достоверность. При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли рекомендуется приложить к договору карту, где обозначены границы доли. Эта карта должна быть получена из Кадастра недвижимости и соответствовать реальной ситуации. Используемые в договоре имена покупателя и продавца должны соответствовать их официальным ФИО.

Другие условия сделки

Стороны могут договориться о других условиях сделки в свободной форме, однако в их интересах является все же включение этих условий в договор купли- продажи. Обычно в договор купли-продажи включают такие условия, как дата перехода права владения недвижимостью, перевод договоров на подачу электроэнергии и предоставление других коммунальных услуг, а также порядок производства различных платежей. Зачастую цена сделки оплачивается в момент ее совершения наличными или с использованием банка в качестве посредника. Широко распространена и практика применения других форм оплаты. Одним из условий договора купли-продажи часто является то, что продавец оставляет за собой право собственности на недвижимость до тех пор, пока цена сделки не будет выплачена. Условие о переходе права собственности может действовать не более пяти лет с момента совершения сделки.

Купля-продажа недвижимости с залогом

Если в справке об обременениях указано, что недвижимость заложена, покупателю во время совершения сделки рекомендуется потребовать в свое распоряжение закладную, иначе он должен быть готов к тому, что объект недвижимости будет по-прежнему служить гарантией выплаты предыдущим владельцем недвижимости своего долга. При совершении сделки стороны иногда договариваются о том, что ответственность за выплату продавцом недвижимости своих долгов может быть передана покупателю. Для вступления этого условия в силу необходимо получить согласие кредитора. Переговоры с банком по данному вопросу рекомендуется провести до совершения сделки. При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли покупатель не может просто доверять условию, согласно которому отчуждаемая доля продается без обременений, поскольку для освобождения от залогового обязательства и устранения обременений необходимо получить согласие кредитора (залогодержателя), которому покупатель должен немедленно сообщить о заключаемой сделке.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости

О планируемой сделке купли-продажи недвижимости можно заключить предварительный договор, который должен быть оформлен в письменном виде и заверен в присутствии официального заверителя сделки.

Официальные заверители сделки

Официальный заверитель сделки заверяет ее совершение с одновременным установлением личности сторон и формальной законности сделки. К нему можно обратиться также за справкой о государственной регистрации, справкой об обременениях и выпиской из Кадастра недвижимости.

Официальными заверителями сделки могут быть должностные лица установленных органов власти, включая офисы Управления геодезии и землеустройства. Кроме того, Управление геодезии и землеустройства назначает специальных заверителей сделок. Функции официальных заверителей сделок зачастую могут выполнять также служащие банков, которым это право предоставило Управление геодезии и землеустройства. Вознаграждение заверителя с 1 января 2026 года составляет 143 евро за документ.

Сделку купли-продажи находящейся в Финляндии недвижимости можно заключить также и за пределами страны. В этом случае сделка должна быть совершена в соответствии с положениями о сделках с недвижимостью, имеющимися в законодательстве Финляндии. За пределами Финляндии официальными заверителями сделок купли-продажи недвижимости выступают определенные должностные лица консульских представительств Финляндии за границей.

Всех заверителей сделок с действующими полномочиями можно найти в Реестре заверителей сделок (kaupanvahvistajarekisteri), который ведет Управление геодезии и землеустройства. Для поиска нужна идентификация через Suomi.fi.

Ограничения, связанные с приобретением земельного участка

Муниципалитет может обладать правом выкупа проданной недвижимости в том случае, если конкретный земельный участок необходим для обеспечения общественно-полезной застройки, рекреационных или охранных целей. Это преимущественное право на выкуп касается сделок, предметом которых является объект недвижимости площадью более 5 000 м2, а в столичном регионе — 3 000 м2. Преимущественное право выкупа не применяется в сделках между близкими родственниками (супруги, дети, сестры, братья, внуки, правнуки, родители, бабушки, дедушки и их супруги). У муниципалитета можно также запросить справку о том, что в отношении объекта недвижимости преимущественное право выкупа применяться не будет.

С 1 января 2020 года для покупки kiinteistö нужно разрешение министерства обороны Финляндии (Puolustusministeriö). Это касается граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ и компаний с местом нахождения вне ЕС и ЕЭЗ. Разрешение запрашивают до сделки или в течение 2 месяцев после ее заверения. Если одно из гражданств покупателя относится к ЕС или ЕЭЗ, разрешение не нужно.

С 15 июля 2025 года разрешение не выдают гражданам России и Беларуси, у которых нет другого гражданства, и компаниям из этих стран. Исключение составляют обладатели постоянного вида на жительство в Финляндии (pysyvä oleskelulupa) или выданного Финляндией постоянного вида на жительство ЕС.

Материал из брошюры Министерства Юстиции Финляндии «Приобретение недвижимости и жилья в Финляндии»

Источники: Maanmittauslaitos (maanmittauslaitos.fi), Verohallinto (vero.fi), Finlex (законы 470/2019 и 328/2025).

Обновлено: октябрь 2026.