Договор купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимости всегда нужно оформлять письменно. Продавец и покупатель или же их представитель должны подписать договор купли-продажи в присутствии официального заверителя сделки. Если договор не оформлен в соответствии с этими требованиями, он не является обязательным для соблюдения. При совершении сделки можно использовать поверенного. В доверенности, выдаваемой продавцом своему поверенному, должны быть указаны его точные ФИО и приведено детальное описание продаваемого объекта. Покупателю рекомендуется также оформить доверенность, выдаваемую им своему представителю, в письменной форме.
Для совершения сделки необходимо письменное согласие супруга (-ги) продавца в том случае, если предмет сделки — дом, являющийся местом их совместного проживания. Если продавцом или покупателем выступает фирма или другое юридическое лицо, необходимо выяснить, обладает ли их представитель правом на заключение сделки. В договоре купли-продажи должна содержаться информация об объекте недвижимости, договаривающихся сторонах, цене сделки или другой компенсации, а также о возможном наличии условия, расторгающего договор или откладывающего его вступление в силу. В договоре купли-продажи должно быть приведено максимально точное описание предмета сделки и указан идентификационный номер объекта недвижимости, предварительно проверенный на достоверность. При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли рекомендуется приложить к договору карту, где обозначены границы доли. Эта карта должна быть получена из Кадастра недвижимости и соответствовать реальной ситуации. Используемые в договоре имена покупателя и продавца должны соответствовать их официальным ФИО.
Другие условия сделки
Стороны могут договориться о других условиях сделки в свободной форме, однако в их интересах является все же включение этих условий в договор купли- продажи. Обычно в договор купли-продажи включают такие условия, как дата перехода права владения недвижимостью, перевод договоров на подачу электроэнергии и предоставление других коммунальных услуг, а также порядок производства различных платежей. Зачастую цена сделки оплачивается в момент ее совершения наличными или с использованием банка в качестве посредника. Широко распространена и практика применения других форм оплаты. Одним из условий договора купли-продажи часто является то, что продавец оставляет за собой право собственности на недвижимость до тех пор, пока цена сделки не будет выплачена. Условие о переходе права собственности может действовать не более пяти лет с момента совершения сделки.
Купля-продажа недвижимости с залогом
Если в справке об обременениях указано, что недвижимость заложена, покупателю во время совершения сделки рекомендуется потребовать в свое распоряжение закладную, иначе он должен быть готов к тому, что объект недвижимости будет по-прежнему служить гарантией выплаты предыдущим владельцем недвижимости своего долга. При совершении сделки стороны иногда договариваются о том, что ответственность за выплату продавцом недвижимости своих долгов может быть передана покупателю. Для вступления этого условия в силу необходимо получить согласие кредитора. Переговоры с банком по данному вопросу рекомендуется провести до совершения сделки. При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли покупатель не может просто доверять условию, согласно которому отчуждаемая доля продается без обременений, поскольку для освобождения от залогового обязательства и устранения обременений необходимо получить согласие кредитора (залогодержателя), которому покупатель должен немедленно сообщить о заключаемой сделке.
Предварительный договор о купле-продаже недвижимости
О планируемой сделке купли-продажи недвижимости можно заключить предварительный договор, который должен быть оформлен в письменном виде и заверен в присутствии официального заверителя сделки.
Официальные заверители сделки
Официальный заверитель сделки заверяет ее совершение с одновременным установлением личности сторон и формальной законности сделки. К нему можно обратиться также за справкой о государственной регистрации, справкой об обременениях и выпиской из Кадастра недвижимости. Официальными заверителями сделки могут быть определенные должностные лица установленных органов власти, включая магистрат и офисы Управления геодезии и землеустройства, а также назначенные уездными судами специальные заверители сделок. Функции официальных заверителей сделок зачастую могут выполнять также служащие банков, которым это право предоставлено распоряжениями уездных судов. Сделку купли-продажи находящейся в Финляндии недвижимости можно заключить также и за пределами страны. В этом случае сделка должна быть совершена в соответствии с положениями о сделках с недвижимостью, имеющимися в законодательстве Финляндии. За пределами Финляндии официальными заверителями сделок купли-продажи недвижимости выступают определенные должностные лица консульских представительств Финляндии за границей. Информацию об официальных заверителях сделок купли-продажи предоставляют уездные суды, магистраты, офисы Управления геодезии и землеустройства и муниципальные управления по недвижимости. Кроме того, информацию о назначенных уездными судами заверителях сделок можно получить в Реестре заверителей сделок, который ведет Регистрационный центр органов юстиции.
Ограничения, связанные с приобретением земельного участка
Муниципалитет может обладать правом выкупа проданной недвижимости в том случае, если конкретный земельный участок необходим для обеспечения общественно-полезной застройки, рекреационных или охранных целей. Это преимущественное право на выкуп касается сделок, предметом которых является объект недвижимости площадью более 5 000 м2, а в столичном регионе — 3 000 м2. Преимущественное право выкупа не применяется в сделках между близкими родственниками (супруги, дети, сестры, братья, внуки, правнуки, родители, бабушки, дедушки и их супруги). У муниципалитета можно также запросить справку о том, что в отношении объекта недвижимости преимущественное право выкупа применяться не будет.
Материал из брошюры Министерства Юстиции Финляндии «Приобретение недвижимости и жилья в Финляндии»