Сдача недвижимости в аренду

Квартиру или дом для жизни в Финляндии сдают по письменному договору аренды: так требует закон об аренде жилых помещений (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 481/1995). Договор, не составленный письменно, считается бессрочным.

Залог (vakuus) не может быть больше арендной платы за три месяца: условие о большем залоге недействительно. По редакции закона, которая действует с 1 октября 2026 года, вернуть залог или письменно сообщить, почему его удерживают, нужно не позднее 14 дней после окончания договора или после возврата квартиры, если её вернули позже.

Сроки расторжения договора

Кто расторгает договор	Срок уведомления, договоры с 1.10.2026
Арендатор	1 месяц
Арендодатель, аренда длится меньше 2 лет	3 месяца
Арендодатель, аренда длится 2 года и дольше	4 месяца

Срок отсчитывают с последнего дня месяца, в котором сделано уведомление. Арендодатель уведомляет письменно и указывает дату окончания аренды и причину расторжения. Срочный договор (määräaikainen) заканчивается в дату, указанную в нём.

По договорам, заключённым до 1 октября 2026 года, сохраняются прежние сроки. Арендодатель по ним уведомляет за 6 месяцев, если аренда длится дольше года, и за 3 месяца в остальных случаях. Новые сроки к таким договорам применяют, только если стороны договорились об этом после 1 октября 2026 года.

Налог с арендной платы

Доход от сдачи жилья облагается как доход от капитала (pääomatulo). В 2026 году ставка составляет 30 % с суммы до 30 000 евро в год и 34 % с суммы сверх неё. Порог считают по всем доходам от капитала вместе, а не только по аренде.

Налог платят не со всей арендной платы, а с разницы между ней и расходами на сдачу. Из дохода вычитают, например, плату за содержание (hoitovastike) и воду, ежегодный ремонт, страховку арендодателя, объявления и комиссию агентства. Расходы на улучшение квартиры (perusparannus) вычитают равными частями в течение 10 лет.

Пример Налоговой службы: арендная плата 750 евро в месяц, плата за содержание 320 евро в месяц. Облагаемый доход за год составляет 5 160 евро, налог по ставке 30 % — 1 548 евро. Проценты по кредиту на покупку сдаваемой квартиры указывают отдельно, в разделе процентов по долгам.

Доход от аренды указывают в налоговой декларации, даже если после вычетов налога не остаётся. Доход 2026 года можно заранее внести в налоговую карточку или платить авансовым налогом (ennakkovero) в OmaVero. Аренда через онлайн-платформы обычно не попадает в предзаполненную декларацию, такой доход вносят самостоятельно. Чеки и записи о расходах хранят 6 лет с конца налогового года.

Аренда земельного участка

Собственник может сдать свою недвижимость или ее часть в аренду. Договор аренды оформляется в письменной форме с указанием всех необходимых условий. Если условие согласовывается каким-то другим образом, без указания в договоре, оно не имеет юридической силы. Все изменения и дополнения к договору должны также оформляться письменно. При заключении договора нет необходимости в присутствии официальных заверителей сделки, поскольку достаточно, что договор будет подписан сторонами, их представителями или уполномоченными ими поверенными.

---

В договоре аренды должны быть отражены следующие аспекты:

• договаривающиеся стороны
• арендуемый участок и его целевое назначение
• срок аренды
• арендная ставка
• объем и график исполнения арендатором обязательства о строительстве, если таковое имеется.

Собственник сдаваемой в аренду недвижимости может поменяться в течение срока аренды. Арендатор может закрепить свой статус путем подачи заявления об официальной регистрации специального права – права аренды, которое оформляется в Национальной земельной службе Финляндии (Maanmittauslaitos).

Арендатор обязан подать в Maanmittauslaitos заявление о регистрации и может также обратиться с просьбой об оформлении права аренды в качестве залога для гарантии своего долга в том же порядке, как это указано выше по отношению к владельцу недвижимости, в том случае, если

• договор аренды заключен на определенный срок,
• арендатор может передать право аренды третьей стороне без учета мнения арендодателя,
• на участке имеются принадлежащие арендатору здания или же он имеет право на строительство таковых по условиям договора.

Заявление подают не позднее шести месяцев после подписания договора аренды.

Право аренды с правом его передачи зачастую приравнивается к праву собственности на недвижимость, в особенности муниципалитеты используют возможность сдачи предназначенных для жилищного строительства земельных участков в аренду в качестве альтернативы их продаже. Широко распространенной является практика, в рамках которой, по истечении срока действия договора аренды, стороны договариваются о продлении договора на следующий срок, что часто сопровождается также пересмотром условий аренды, например, уровня арендной ставки.

Продажа права аренды

Как правило, арендатор может продать право аренды третьей стороне без учета мнения арендодателя в том случае, если это не запрещено договором аренды.

Продавец и покупатель несут одинаковую ответственность за выяснение состояния и характеристик арендуемого участка и находящихся на нем зданий, как и в случае купли-продажи недвижимости. Кроме зданий и арендуемого участка, покупатель обязан ознакомиться с условиями договора аренды. Особенно существенное влияние на стоимость права аренды оказывает оставшийся срок действия заключенного договора аренды.

Покупателю рекомендуется также убедиться в том, что право аренды зарегистрировано на имя продавца. Негативное влияние на обеспечение постоянного характера права аренды могут оказывать имеющиеся залоги, если они имеют преимущественное право по сравнению с зарегистрированным правом аренды. Эту информацию можно получить из справки об обременениях (rasitustodistus), которую выдает Maanmittauslaitos.

После занесения условий сделки в договор купли-продажи осуществляется его подписание сторонами, при этом присутствия официального заверителя сделки не требуется.

После заключения сделки купли-продажи права аренды покупателю необходимо оформить регистрацию этого приобретения. Заявление подается в Maanmittauslaitos в том же порядке и в те же сроки (шесть месяцев), что и в случае с куплей-продажей недвижимости. Покупатель обязан также уплатить налог со сделки купли-продажи (varainsiirtovero) в размере 3% (ставка 2026 года), как и в случае сделки с недвижимостью.

Источники: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995 в редакции закона 531/2026 (finlex.fi); Налоговая служба Финляндии (Verohallinto), доход от аренды (vero.fi); Национальная земельная служба (Maanmittauslaitos), регистрация права аренды.

Обновлено: октябрь 2026.